Pasport stavby (také popis stavby) potřebujete ve chvíli, kdy k domu nebo bytu chybí projektová dokumentace, nebo neodpovídá tomu, jak stavba dnes skutečně vypadá. Nejčastěji ho řešíte při prodeji nemovitosti, rekonstrukci, přístavbě, nebo když si doklad odpovídající realitě vyžádá stavební úřad. V roce 2026 se cena pohybuje od jednotek tisíc korun u malého bytu po desítky tisíc u rozlehlejšího rodinného domu, konkrétní částku vždy stanoví projektant podle rozsahu práce.
Co je pasport stavby
Pasport stavby je zjednodušená dokumentace, která na rozdíl od klasické projektové dokumentace nezachycuje stavbu, jež teprve vznikne, ale tu, která už stojí. Zpracovává se tehdy, když se k nemovitosti nedochovala žádná dokumentace, nebo je neúplná či zastaralá. Týká se to hlavně starších domů, bytů a chat, kde se projekt ztratil, nikdy nebyl veden, nebo neodpovídá pozdějším úpravám.
Pokud teprve stavíte nebo měníte účel stavby, pasport vás nenahradí. V tom případě potřebujete povolení podle aktuálního stavebního zákona, tedy povolení záměru nebo zjednodušené řízení, pasport slouží výhradně ke zpětnému zachycení už hotové stavby.
Od 1. července 2024 platí nová vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb. Nahradila starší vyhlášku č. 499/2006 Sb., která byla zrušena k 1. lednu 2024 spolu s nástupem nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb. Obsah a rozsah pasportu stavby dnes upravuje příloha č. 11 nové vyhlášky, věcně navazuje na dřívější úpravu, mění se hlavně formální náležitosti.
Struktura pasportu stavby
Pasport stavby má čtyři pevně dané části. Jejich rozsah se liší podle velikosti a účelu stavby, skladba ale zůstává stejná u bytu i u rodinného domu.
| Část | Označení | Co obsahuje |
|---|---|---|
| Průvodní list | A | Identifikace stavby, vlastníka a zpracovatele, základní údaje o objektu a dostupných podkladech |
| Souhrnná technická zpráva | B | Slovní popis stavby: účel, konstrukční řešení, technická zařízení, napojení na infrastrukturu |
| Zjednodušený situační výkres | C | Umístění stavby na pozemku v měřítku katastrální mapy, okótované odstupy od hranic |
| Zjednodušená výkresová dokumentace | D | Půdorysy všech podlaží, potřebné řezy a pohledy odpovídající skutečnému provedení stavby |
Kdy pasport stavby potřebujete
Podle stavebního zákona (§ 245 zákona č. 283/2021 Sb.) je vlastník povinen po celou dobu trvání stavby udržovat dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení. Pokud taková dokumentace chybí nebo neodpovídá realitě, musí si pasport pořídit. V praxi si ho pořizujete nejčastěji v těchto situacích.
- při prodeji nemovitosti, kupující i katastr chtějí mít jistotu, že evidovaný stav sedí se skutečností
- při rekonstrukci, modernizaci nebo větší přístavbě či nástavbě
- při zpracování průkazu energetické náročnosti budovy nebo štítku obálky budovy
- pokud po digitalizaci katastru nesouhlasí evidované údaje se skutečným stavem a je potřeba nesrovnalost napravit
- pokud stavební úřad zjistí, že dokumentace chybí nebo neodpovídá realitě, a vyzve vás k nápravě
Potřeba pasportu obvykle vyplyne ve chvíli, kdy něco na stavbě řešíte, prodej, rekonstrukci nebo dodatečné povolení, a zjistí se, že dokumentace chybí nebo nesedí. Za porušení povinnosti uchovávat dokumentaci podle § 167 písm. d) hrozí podle § 302 stavebního zákona pokuta až 400 000 Kč.
Jak pasport stavby získat
Zaměření a zpracování svěřte projektantovi nebo firmě, která se pasportizací zabývá. Podle § 158 odst. 2 stavebního zákona ho může zpracovat pouze autorizovaná osoba, nebo osoba s vysokoškolským vzděláním stavebního či architektonického směru anebo se středním vzděláním stavebního směru s maturitní zkouškou a alespoň tříletou praxí v projektování staveb (víc v časté dotazy níže).
Na místě se stavba kompletně zaměří pomocí laserových dálkoměrů, sklonoměru, nivelačního přístroje, teodolitu nebo 3D skeneru. Naměřené hodnoty projektant přenese do výkresů a doplní o technický popis. U rozlehlejších nebo hodně členitých staveb se hodí i fotodokumentace jako doplněk k výkresům.
Podobně jako u stavebního deníku platí, že čím dřív dokumentaci doplníte, tím míň komplikací vás čeká později, třeba právě při prodeji nebo žádosti o úvěr.
Vzor pasportu stavby ke stažení
Jak zpracovaný pasport stavby v praxi vypadá, si můžete stáhnout ve dvou formátech.
Vzor slouží jako orientační podklad pro představu o rozsahu a struktuře dokumentu, pochází ještě z doby před vyhláškou 131/2024 Sb., takže dílčí názvy částí se mohou mírně lišit od aktuálního znění, konkrétní zpracování se vždy odvíjí od typu a stavu vaší nemovitosti.
Cena pasportu stavby v roce 2026
Přesnou cenu vždy stanoví zpracovatel po prohlídce a podle rozsahu práce. Orientační rozpětí pro rok 2026 podle nabídek projekčních kanceláří shrnuje tabulka.
| Typ nemovitosti | Orientační cena v roce 2026 |
|---|---|
| Byt (60 až 90 m²) | 8 000 až 19 000 Kč |
| Rodinný dům (150 až 250 m²) | 15 000 až 60 000 Kč |
| Starší dům bez dochované dokumentace | 50 000 až 90 000 Kč |
| Bytový dům | od 50 000 Kč, u větších objektů (SVJ) běžně 80 000 až 180 000 Kč |
Cenu nejvíc ovlivňuje velikost a členitost stavby, počet podlaží, dostupnost původních podkladů a rozsah požadovaných výstupů. Každé další podlaží nad přízemím cenu obvykle navyšuje, u složitějších tvarů (arkýře, římsy, různé výškové úrovně) počítejte s příplatkem. Nejlevněji vyjdou jednoduché byty s jasným půdorysem, nejdráž starší domy bez jakékoli dochované dokumentace, kde musí projektant zaměřit úplně vše od nuly. Podobně jako u stavby bazénu svépomocí platí, že rozpočet se vyplatí mít s rezervou, protože skutečný rozsah práce se často upřesní až na místě.
Ověření pasportu stavebním úřadem
Pokud stavební úřad pasport formálně ověřuje, typicky ve chvíli, kdy nemovitost potřebuje doklad odpovídající skutečnému stavu a jiná dokumentace chybí, platí se za to správní poplatek 1 000 Kč. O ověření žádá vlastník stavby, případně ho k doplnění dokumentace vyzve přímo úřad.
Časté dotazy
Co musí obsahovat pasport stavby?
Podle aktuální vyhlášky č. 131/2024 Sb. musí pasport obsahovat průvodní list, souhrnnou technickou zprávu, zjednodušený situační výkres a zjednodušenou výkresovou dokumentaci s půdorysy, řezy a pohledy odpovídajícími skutečnému stavu stavby.
Kdo může pasport stavby zpracovat?
Podle § 158 odst. 2 stavebního zákona ho může zpracovat autorizovaná osoba, nebo osoba s vysokoškolským vzděláním stavebního či architektonického směru anebo se středním vzděláním stavebního směru s maturitní zkouškou a alespoň tříletou praxí v projektování staveb. Laik ani nekvalifikovaná firma pasport zpracovat nesmí.
Kdy musím pasport stavby aktualizovat?
Vždy, když se skutečný stav stavby změní tak, že už neodpovídá dřívější dokumentaci, například po rekonstrukci, přístavbě nebo změně dispozice. Starý pasport pak přestává být použitelný jako doklad odpovídající realitě.
Jak dlouho zpracování pasportu trvá?
Doba záleží na rozsahu zaměřování a na vytíženosti zpracovatele, u jednoduchého bytu bývá kratší než u členitějšího rodinného domu nebo bytového domu, řada zpracovatelů navíc nabízí expresní vyhotovení za příplatek.
Kde sehnat původní dokumentaci k domu, pokud existuje?
Zkuste nejdřív stavební úřad, projektová dokumentace starších staveb bývá uložená v jeho archivu. Pokud se nedochovala tam ani u předchozího vlastníka, zbývá pasport stavby jako náhrada.
